خوزستان؛ افزایش اجاره‌بها و رکود در بازار مسکن
عـصــر جـنــوب| asrejonoob.ir: دست مردم برای خرید مسکن خالی است، بنگاه‌داران می‌نالند و انبوه‌سازان از گرانی مصالح می‌گویند، اما کارشناسان خواستار تسهیل شرایط فعالیت بخش خصوصی در اهواز هستند. این خلاصه وضعیت بازار مسکن در اهواز است. اگر موتور صنعت ساختمان به حرکت درآید، موجب تحرک اقتصاد می‌شود، اما گویا زنجیرهایی هنوز پای این صنعت را قفل کرده است. همشهری برای بررسی این وضعیت و همچنین پیش‌بینی آینده بازار مسکن و توسعه و رونق پایدار در زمینه صنعت ساختمان به سراغ ملک‌داران، بنگاه‌داران، انبوه‌سازان و کارشناسان رفته است.
افزایش بی‌ضابطه اجاره‌بها
منطقه گلستان در اهواز یکی از قطب‌های ساختمان‌سازی است که هر روز یک ساختمان در آن علم می‌شود. «عبدالخالق» مشاور یک دفتر املاک مسکن در کوی گلستان اهواز است. وارد دفتر شیکی می‌شوم که پر از بنر سه‌بعدی ساختمان نوساز است، اما خبری از مشتری نیست. او درباره وضعیت بازار مسکن به همشهری می‌گوید: قیمت اجاره‌بها بی‌برنامه و بدون ضابطه بالا رفته است. از آنجا که قیمت مصالح رفته بالا، به تبع آن قیمت ملک هم بالا رفته است.
او سری به دفتر آمارش می‌زند و با حسرت می‌گوید: بازار همچنان تکان نخورده. یعنی از سال ۹۰ راکد است. قیمتها نسبت به پارسال زده بالا.
از او درباره قیمت متراژ واحدهای نوساز فول امکانات این محدوده در غرب اهواز می‌پرسم که می‌گوید: در گلستان متری ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان، سعدی متری ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان و در بوستان متری ۲ میلیون و ۵۰۰ خرید و فروش می‌شود.
همه بانک‌ها تسهیلات ارائه کنند
این روزها فضای غالب معاملات تجاری در دفاتر مشاوره املاک اهواز رهن و اجاره است. منطقه کیانپارس اهواز هم قدمت بیشتری در ساخت‌وساز از گلستان دارد و هم گران‌تر است. «عماد» یکی از بنگاه‌داران این منطقه است. در لا‌به‌لای دادوستدهایی که با مشتریان می‌کند موفق می‌شوم چند سوال درباره وضعیت بازار مسکن مطرح کنم. این مرد ۴۵ ساله با موهای جوگندمی، قیمت متراژ در کیانپارس را از ۴ میلیون تا ۶ میلیون تومان اعلام می‌کند.
او هم حرف از رکود می‌زند و درباره دلیل اصلی آن می‌گوید: دلیل اصلی رکود نبود نقدینگی در بازار و رفتن سرمایه‌داران به بازار تولید و پیمانکاری است.
این بنگاه‌دار به ۶ ماه آینده این وضعیت خوش‌بین است، اما با تاکید می‌گوید: اصلا هیچ چیزی مشخص نیست. در گذشته بازار مسکن هر ۵ تا ۶ سال یک تکانی خورده است.
او راه خروج از این وضعیت را دادن تسهیلات مسکن از طرف همه بانک‌های دولتی و تزریق پول به بازار مسکن می‌داند.
قیمت مسکن وابسته به قیمت مصالح
«حمزه» یک سازنده مسکن است که عمدتا در غرب رودخانه کارون در اهواز به ساخت‌وساز آپارتمان می‌پردازد. او را سر یکی از پروژه‌های در حال ساخت خود در منطقه فرهنگ شهر پیدا می‌کنم. از حمزه درباره وضعیت مسکن در اهواز که می‌پرسم، عینکش را درمی‌آورد و تعارف می‌کند زیر سایه برویم. با آرامش می‌گوید: وضعیت بازار مسکن نسبتا ضعیف رو به پایین است. او در بیان علت این وضعیت اظهار می‌کند: از یک طرف مردم به خاطر شرایط سخت تسهیلات بانک‌ها و درآمد کم، قدرت خرید خود را از دست داده‌اند و از طرف دیگر انبوه‌سازها به خاطر گرانی مصالح مجبور به افزایش قیمت مسکن شده‌اند.
حمزه معتقد است که قیمت مصالح نقش مهمی در تعیین قیمت مسکن دارد و اضافه می‌کند: تقریبا در چند سال گذشته مصالح چیزی در حدود ۵۰ درصد گران شده و در بعضی موارد هم صددرصد. قیمت مصالحی همچون آهن، سیمان و ماسه به صورت غیرطبیعی افزایش یافته است.
او ادامه می‌دهد: قیمت مسکن در ۱۰ سال گذشته سیر صعود بسیار بالایی داشته و واقعا ۵۰ درصد مردم امکان خرید کوچک‌ترین واحد در پایین‌ترین منطقه این شهر را ندارند.
حمزه تغییرات قیمتی بازار مسکن امسال نسبت به سال گذشته را در حدود ۲۰ درصد اعلام می‌کند و وضعیت بازار مسکن را بسته به سیاست‌های بانکی می‌داند و اضافه می‌کند: با کم شدن نرخ سود بانکی، پیش‌بینی بنده برای ۶ ماه آینده این است که مردم برای سرمایه‌گذاری به سمت بازار مسکن روی می‌آورند.
این بساز و بفروش فضای ساخت‌وساز مسکن در اهواز را رقابتی، سفارشی و ذوقی می‌داند و بر این باور است که با رونق گرفتن بازار مسکن خیلی از مشکلات همچون بیکاری در جامعه کاهش پیدا می‌کند.
نقش عوارض سازمانی در قیمت مسکن
«علی» که اخیرا پروژه ساخت‌وسازش را در شهرک پردیس اهواز به اتمام رسانده به همشهری می‌گوید: جدا از مصالح، سازمان نظام مهندسی سالانه تعرفه خود را با درصد بالایی افزایش می‌دهد. سازمان آب و سازمان برق هم همین‌طور. بیمه تامین اجتماعی هم که بابت دریافت پروانه مبلغ ١۵درصد عوارض شهرداری را از متقاضی دریافت می‌کند و دریغ از یک دفترچه بیمه برای کارگران یا کارفرما. او ادامه می‌دهد: از نظر انبوه‌سازان معمولا مناطقی همچون کیانپارس، زیتون کارمندی، پادادشهر و گلستان به دلیل سرراست بودن، تجاری بودن و توانایی مالی مشتریان برای خرید بازار مسکن رونق خوبی دارند. البته در بسیاری از مناطق دیگر نیز ساخت‌وساز می‌شود.
علی ارزش آپارتمان در مناطقی همچون سپیدار، پردیس، بهارستان و فرهنگ شهر را بسته به مکان و نوع ساخت و قدمت آن متفاوت می‌داند و می‌گوید: این مناطق تقریبا در درجه ۴ و ۵ و ۶ هستند و تقریبا از ۶٠ میلیون تومان به بالا خرید و فروش می‌شوند.
او به ارائه مصوبه‌ای به استانداری مبنی بر اینکه قیمت‌های محاسباتی عوارض شهرداری و مبالغ مالیاتی بر اساس قیمت معاملاتی صورت بگیرد اشاره می‌کند و معتقد است که این امر موجب ناهنجاری‌های بسیار زیادی در بازار مسکن می‌شود و مجتمع‌ساز را مجبور به پرداخت ۵ برابر مبلغ سال‌های قبل می‌کند که باعث افزایش قیمت می‌شود.
به گفته علی، قبلا محاسبات بر اساس دفترچه قیمت منطقه‌بندی بود که با وجود کسادی بازار اگر این کار صورت بگیرد، خانه‌ها گران‌تر می‌شوند و هیچ‌کس دیگر نمی‌تواند خانه بخرد.
مسکن در حاشیه شهر؛ نیازمند رغبت سرمایه‌گذار
حاشیه شهر اهواز برخلاف آن چیزی که در شهر اتفاق می‌افتد، برای خودش قانون دارد. از یک طرف خدمات‌رسانی نامناسب شهری و از طرف دیگر نبود رغبت از طرف سرمایه‌گذاران در آن منجر به رکود بازار مسکن در آن شده است.
«ارکان» یکی از ساکنان کوی علوی است که برای فروش خانه‌اش چندصباحی است مشتری دفاتر املاکی است. او به همشهری می‌گوید: مسکن در مناطقی مثل کوی علوی، ملاشیه و عین دو اغلب در بین اهالی محلی معامله می‌شود یا کسانی که از روستاها و شهرهای کوچک‌تر مهاجرت می‌کنند. از نظر او قیمتها اینجا عرفی هستند.
ارکان با حسرت می‌گوید: تکاپوی بازار خرید و فروش مسکن اینجا فعلا کم است، اما بازار رهن و اجاره کم‌وبیش وجود دارد. او دلیل این وضعیت را بی‌رغبتی سرمایه‌گذاران و سازندگان می‌داند که ترجیح می‌دهند در مناطق برخوردار و مرکز شهر سرمایه‌گذاری کنند. به گفته ارکان، بساز و بفروش به دنبال سود زیاد است.
او با اشاره به محرومیت و فرسودگی این مناطق از متولیان و مسئولان خدمات‌رسانی شهری می‌خواهد تا کمی انصاف در توزیع این خدمات در شهر داشته باشند، زیرا با ادامه این وضعیت ارزش ملک و ساختمان روزبه‌روز به جای افزایش در حال درجا زدن است.
مسکن کوت‌عبدالله در کما
«مرتضی» یکی از ساکنان کوت‌عبدالله است که تا همین چند سال پیش بخشی از حاشیه شهر بزرگ اهواز را تشکیل می‌داد و اکنون به نام شهرستان کارون بیخ گوش اهواز قرار دارد. او ۳ سال است که خانه ۲۴۰ متری و سه واحده خود را برای فروش «با ارزان‌ترین قیمت» گذاشته، اما فروش نرفته است. این کارمند یکی از شرکت‌های صنعتی می‌گوید: الان واحدهای بالای خانه‌ام ۵ ماه است که خالی است و مستاجر هم برای آنها نیست.
او قیمت اجاره‌بها و خرید و فروش مسکن ویلایی و آپارتمان در مناطق شهید عباسپور، آریا و شهرک بسیج را گران‌تر از بقیه می‌داند و می‌گوید: آنجا متری ۳۰۰ هزار تومان تا یک میلیون تومان معامله می‌شود. سمت بازار خزامی که تجاری است هم قیمت بالاست و به متری ۲ میلیون تومان هم می‌رسد. مرتضی با اشاره به اینکه ساختمان‌سازی در آنجا علاوه بر ویلایی، بیشتر به صورت چهار واحدی رایج است تا آپارتمانی می‌گوید: مناطقی چون درویشیه و پشت قبرستان ارزان‌تر هستند. در ضمن اینجا به‌سختی مجوز برای آپارتمان‌سازی می‌دهند.
مسکن گران مشتری را دور کرده است
در این میان یک عضو اتحادیه مشاوران املاک اهواز می‌گوید: به دلیل قیمت بسیار بالای مسکن در اهواز مردم از این بازار استقبال نمی‌کنند و اوضاع بازار مسکن در اهواز به همین دلیل خراب و کساد است. ملاکی برای نرخ‌گذاری مسکن در اهواز وجود ندارد و قیمتها بدون کار کارشناسی تعیین می‌شوند و این مسئله باعث شده که قیمت مسکن در اهواز بسیار بالا باشد و مردم توان خرید نداشته باشند.
«علی‌جمعه نجفی» اظهار می‌کند: در اهواز پایین‌ترین نرخ هر متر مسکن حدود یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان است که شامل منازل واقع در مناطق دوردست شهر مانند زیتون کارگری و حصیرآباد می‌شود، اما در مناطقی مانند کیانپارس قیمت هر متر خانه تا حدود ۵ تا ۶ میلیون تومان نیز می‌رسد که نرخ‌های بسیار بالایی در اهواز هستند.
او می‌افزاید: در فصل نقل و انتقال مسکن نیز اوضاع آن بهبود نمی‌یابد. بیشتر معاملات در بازار مسکن اهواز رهن و اجاره است و در این میان رهن مسکن در اهواز سهم بیشتری از معاملات را به خود اختصاص داده است، زیرا مردم به دلیل اوضاع نامناسب مالی توان پرداخت اجاره‌بهای بالای مسکن را ندارند.
۳پیش‌بینی قیمت مسکن و مشکلات انبوه‌سازان
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن کشور و رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن خوزستان با تاکید بر لزوم نظارت دولت بر بازار مسکن می‌گوید: با توجه به افزایش قیمت نهاده‌های صنعت ساختمان و همچنین افزایش نرخ تعرفه سازمان‌های ارائه‌دهنده خدمات در حوزه مسکن، همچنان قیمت مسکن افزایش خواهد یافت.
«فرشید پورحاجت» می‌افزاید: سیاست‌های دولت در زمینه تقویت تقاضای مسکن، کاهش نرخ تسهیلات بانکی و همچنین کاهش ریسک معاملات مسکن در پسابرجام باعث شد تا یخ بازار مسکن پس از ۳ سال در سال جاری بشکند.
او با بیان اینکه هیچ حمایتی از حوزه انبوه‌سازی در استان نشده است می‌گوید: اگر به دنبال رونق در صنعت ساختمان هستیم، چاره‌ای جز حمایت از فعالین ساختمانی نداریم. در ۱۰ سال اخیر نتوانسته‌ایم مشکلات حوزه ساختمان را برطرف کنیم و در این سال‌ها که این صنعت نیاز به حمایت داشته است، هیچ حمایتی از کارآفرینان حوزه تولید انجام نگرفته است.
پورحاجت عنوان می‌کند: کشورهای توسعه‌یافته دنیا در زمان رکود، در زمینه مالیات‌ها از بنگاه‌های تولیدی حمایت می‌کنند، اما در کشور ما در این سال‌ها سنگین‌ترین مالیات‌ها را برای فعالین حوزه ساختمان وضع کردند که مشکلات فراوانی برای آنها به وجود آورد.
وی ادامه می‌دهد: در این زمینه، وضع قوانین مالیاتی خلق‌الساعه یکی دیگر از مشکلاتی است که برای تولیدکنندگان مسکن به وجود می‌آید و عملا اجرای قوانین در این حوزه به شکل متفاوتی نسبت به سایر کشورهای توسعه‌یافته است.
وی با بیان اینکه نظام بانکی باید نگاهش را به تولید و کارآفرینی عوض کند می‌گوید: در حوزه مسکن، بانک تخصصی بانک مسکن است که باید عملکرد توسعه‌ای داشته باشد و در این زمینه، باید نگاه به سیستم‌ها و روش‌های قدیمی عوض شود و به دنبال طرحی نو در حوزه بانکداری باشیم.
رسول عوده‌زاده